成为“常青”购物中心所需具备的条件

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封闭式的中端购物中心是否需要昂贵的翻新——还是它们只需要做到足够好？

毫无疑问，购物中心的全盛时期——那些由百货公司支撑的大型封闭式购物中心，在20世纪数十年的繁荣——已经过去了。

但是，美国的购物中心真的死了吗？还是它永远生机勃勃？

“多年来，随着封闭式购物中心的发展，我们发现A级购物中心做得非常好，而C级和D级购物中心正在加速走向灭绝，”华盛顿高级集团（WPG，原名华盛顿高级集团）的CEO克里斯·康隆表示。“我们谈论的是B级购物中心，我们谈论的是那些不会变成C级或D级的B级购物中心。换句话说，也许它们有存在的理由。”

“随着封闭式购物中心的发展，我们发现A级购物中心做得非常好，而C级和D级购物中心正在加速走向灭绝。我们谈论的是B级购物中心……也许它们有存在的理由。”

克里斯·康隆
华盛顿高级集团CEO

这是“常青购物中心”这一概念背后的理念，这一概念是由Green Street多年前提出的，它超越了行业接受的A到D评级标准。根据Green Street顾问服务副总裁杰克·布雷肯的说法，像“常青”和“非核心”这样的术语，在那些评级之上进行了一些编辑，以描述灰色地带。他说，这些术语还没有成为专业术语，通常不会在Green Street的研究中使用。

“常青购物中心通常被认为是在其市场环境中稳定或表现良好的购物中心，而非核心购物中心则是那些正在挣扎，可能面临抵押权赎回或改用的购物中心，”布雷肯指出，A级或B级购物中心也可能是常青的。

康隆用“常青”来形容那些不需要或几乎不需要发展就能持续存在的购物中心，对他来说，这些是纯粹的B级购物中心。实际上，根据康隆的说法，投入大量资金购买常青购物中心是愚蠢的，因为翻新它不会吸引更多的客流量或销售额。除了保持室内和停车场干净、安全以及HVAC系统良好运行外，这些中心的生产力来自于它们的不干涉。

“有时我们的购物中心感觉像一台时光机，因为它们没有得到A级购物中心那样的投资，也不会像A级购物中心那样从投资中获益，因为它们现在所处的位置就很不错，”康隆通过视频会议说。“它的净运营收入是可持续的，它是耐用的。”

“有时我们的购物中心感觉像一台时光机。”

克里斯·康隆
华盛顿高级集团CEO

“常青”这个词是“幸存者”一词的替代品，康隆认为“幸存者”这个词太过负面。他有一套明确的标准，使得购物中心成为常青的：

它是镇上最好的或唯一的选择
它位于次级或三级地理区域，而非大城市
它的销售额每平方英尺不超过700美元，但销售额稳定，在某些情况下还在增长，尽管与疫情前的2019年相比，客流量通常保持平稳
租户的租金与销售额之比低于12%，这意味着这些零售商都在赚钱，且状况良好
整体入住率在低至中等的90%以下，而永久入住率（一年以上租约）在低至中等的80%以下
租金和净运营收入的增长趋势为1%至3%
拥有稳定的锚点，包括几乎所有迪尔百货，健康的J.C.彭尼或不在关闭名单上的梅西百货
这些标准最终是一个销售方案。WPG，自2021年从破产中恢复以来，由私募股权公司SVP Global拥有，正在出售其所有资产，其中包括康隆所说的常青购物中心组合和另一组高端开放式购物中心。该公司之前已经出售了其非核心购物中心，不愿具体说明已售出多少物业以及市场上还有多少物业。

“购物中心通常分为两大类——它们要么正在死亡，要么充满活力，并保持活力。但中间还有一部分，我将其描述为B+级购物中心。”

布莱恩·费勒
北马克公司董事总经理兼高级副总裁

对于行业中的其他人来说，“常青”这个术语不那么具体。

“在我看来，购物中心通常分为两大类——它们要么正在死亡，要么充满活力，并保持活力，”商业房地产公司北马克公司的董事总经理兼高级副总裁布莱恩·费勒说。“但中间还有一部分，我将其描述为B+级购物中心。这些不是像橡树溪或巴尔港那样的奖杯中心，但它们也没有死亡。它们有足够的临界质量，可以保持活力十年或更长时间。这就是人们所说的‘常青’。”

中间道路购物中心具有持久性的观念也得到了B级购物中心最近受到的关注和投资的证实。就在今年，迪尔百货在德克萨斯州东部的一家购物中心中获得了股份，沃尔玛在匹兹堡收购了一家购物中心，西蒙地产集团表示，它将开始翻新其一些B级购物中心，以寻求增长。康隆说，过去，西蒙CEO大卫·西蒙很少谈论REIT投资组合中的B级购物中心。

“随着Covid后零售业的强劲复苏，我们正在看到一些这些购物中心重新获得活力。”

杰克·布雷肯
Green Street顾问服务副总裁

“听到大卫开始谈论他的B级购物中心，并承认他拥有一些，并且愿意投资其中，这很有趣，”康隆说。“这意味着他理解它们的下降趋势已经放缓，现在有了一些增长，它们是可投资的。‘我应该在这些地方投入资金。我应该更加关注它们。这些地方将永远存在。’”

这次重新审视是零售业后疫情反弹的一部分，尽管Green Street的布雷肯表示，购物中心的前景各不相同。

“每个购物中心都非常不同，并且与社区紧密相连，一个特定市场中的特定购物中心可能在另一个市场中运作，也可能不运作，”他说。“常青分析的核心是——这些购物中心可能在过去几年中一直在挣扎，人们对其长期前景存在疑问。但随着Covid后零售业的强劲复苏，我们正在看到一些这些购物中心重新获得活力。”

然而，尽管如此，分析师们表示，那些看似常青的购物中心实际上非常脆弱。

“常青购物中心的真实考验是当像J.C.彭尼这样的传统锚点——最终还有梅西百货——离开时会发生什么，”费勒说。“没有明显的百货公司等待接管那些空间。所以问题变成了：它们能否吸引新的锚点？也许是一个迪克体育用品店，也许是一个杂货店，或者某种其他体验式概念？如果它们能，它们就能保持常青的地位。如果做不到，就很难维持。”

零售开发公司SiteWorks的总裁尼克·埃格尔尼亚恩甚至更为悲观。

“我相信常青购物中心的概念吗？不。除非接近每一处物业，确定其最高和最佳用途，然后投入资金来实现它。”

尼克·埃格尔尼亚恩
SiteWorks总裁

“我相信常青购物中心的概念吗？不。除非接近每一处物业，确定其最高和最佳用途，然后投入资金来实现它，”他通过电话说。“实际上，购物中心模式本身已经不再有效。这并不意味着一些物业没有坚持下来。”

即使这样，他说，如果新的开发项目出现，这些物业也可能轻易受到破坏。

“当有人来做一些更好的事情时，苹果和丝芙兰和其他人将会搬走，因为他们不想和一堆愚蠢的商店在一起，”他说。“所以要么有人买下它，使其成为无人能撼动的主导购物中心，要么最终有人将其取代。购物中心不会永远保持平庸并存活下来，除非在平庸的市场中。”