一个商场如何保持“常青”的要素

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enclosed mid-tier malls 是否需要进行昂贵的翻新——还是只要做到“足够好”即可？

毫无疑问，购物中心的全盛时期——那些由百货商店支撑的、遍布全国的封闭式购物中心，在20世纪繁荣了数十年——已经过去了。

但美国的购物中心真的已经死去了吗？还是它们永远充满活力？

“多年来，随着封闭式购物中心的发展，A类购物中心表现得非常好，而C类和D类购物中心正在加速走向灭绝，”华盛顿高级集团（WPG）前身为华盛顿高级集团，CEO克里斯·康隆说。“我们谈论的是B类购物中心，我们谈论的是那些不会变成C类或D类的B类购物中心。换句话说，它们可能有自己的存在理由。”

“随着封闭式购物中心的发展，A类购物中心表现得非常好，而C类和D类购物中心正在加速走向灭绝。我们谈论的是B类购物中心……也许它们有存在的理由。”

——克里斯·康隆
WPG（前华盛顿高级集团）CEO

这是“常青购物中心”概念背后的想法，这个概念由Green Street多年前提出，超越了行业接受的A到D评级标准。Green Street咨询服务副总裁杰克·布雷肯通过视频会议表示，“常青”和“非核心”等术语在那些评级之外进行了一些编辑，以描述灰色地带。他说，这些术语还没有成为术语艺术，并且通常不在Green Street的研究中应用。

“常青购物中心通常被认为是在其市场环境中稳定或表现良好的购物中心，而非核心购物中心则是那些正在挣扎、可能面临抵押权诉讼或改用的购物中心，”布雷肯指出，A类或B类购物中心也可能是常青的。

康隆用“常青”来形容那些无需太多甚至无需任何演变就能持续存在的购物中心，对他来说，这些是纯粹的B类购物中心。事实上，根据康隆的说法，投入大量资金购买常青购物中心是愚蠢的，因为翻新它不会吸引更多的客流量或销售额。除了保持内部和停车场干净、安全以及HVAC系统良好运行外，这些中心的生产力来自于被忽视。

“有时我们的购物中心感觉就像一台时光机，因为它们没有像A类购物中心那样获得相同的投资，也不会像A类购物中心那样从投资中受益，因为它们现在所在的位置已经很好了，”康隆通过视频会议说。“它的净运营收入是可持续的，它是耐用的。”

“有时我们的购物中心感觉就像一台时光机。”

——克里斯·康隆
WPG CEO

“常青”一词是“幸存者”一词的替代品，康隆认为“幸存者”一词过于负面。他有一套明确的标准，使购物中心成为常青：

它是镇上最好的或唯一的选择
它位于次要或三级地理区域，而不是大城市
它的销售额每平方英尺不超过700美元，但销售额稳定，在某些情况下还在增长，尽管与2019年（大流行前）相比，客流量普遍持平
租户的租金与销售额之比为12%或更低，这意味着这些零售商都在赚钱，并且是健康的
整体占用率在低至中等的90%左右，而永久占用率（一年以上的租赁）在低至中等的80%左右
租金和净运营收入的增长趋势为1%至3%
拥有稳定的锚点，包括几乎任何迪拉德斯、健康的J.C.彭尼或不在关闭名单上的梅西百货

这最终是一种销售策略。WPG自2021年从破产中恢复以来，由私募股权公司SVP Global拥有，正在出售其所有资产，其中包括康隆所说的常青购物中心组合和另一家高端开放式购物中心。该公司之前出售了其非核心购物中心，不愿具体说明已售出多少物业以及还有多少物业仍在市场上。

“购物中心通常分为两类——要么正在死去，要么充满活力并保持活力。但中间有一块，我将其描述为B+类购物中心。”

——布赖恩·费勒
北马克公司管理总监兼高级副总裁

对于该行业的其他人来说，“常青”一词的表述不那么具体。

“在我看来，购物中心通常分为两类——要么正在死去，要么充满活力并保持活力，”商业房地产公司北马克公司管理总监兼高级副总裁布赖恩·费勒说。“但中间有一块，我将其描述为B+类购物中心。这些不是像橡树溪或巴尔港那样的标志性中心，但它们也没有死去。它们拥有足够的临界质量，可能持续十年或更长时间。这就是人们所说的‘常青’。”

对中等水平购物中心具有长期性的看法也得到了近期对B类购物中心——以及它们吸引的投资——的关注的支持。

“在大流行后零售业的强劲复苏中，我们看到了一些这些购物中心恢复了一些活力，”Green Street的布雷肯说。

“听到大卫开始谈论他的B类购物中心，并承认他拥有一些并愿意投资其中，这很有趣，”康隆说。“这意味着他理解它们的下降趋势已经放缓，现在有一些增长，并且它们是可投资的。‘我应该在这些地方投入资金。我应该更加关注它们。这些地方将会永远存在。’”

这种第二次审视是零售业后疫情反弹的一部分，尽管根据Green Street的布雷肯的说法，购物中心的预期各不相同。

“每个购物中心都非常不同，并且与社区紧密相连，一个特定市场中的特定购物中心可能在另一个市场上运作，也可能不运作，”他说。“常青分析的核心是——有一些购物中心在过去几年中一直在苦苦挣扎，人们对它们的长期前景有所疑问。但随着大流行后零售业的强劲复苏，我们看到了其中一些购物中心恢复了一些活力。”

然而，分析师们表示，那些看似常青的购物中心实际上非常脆弱。

“对常青购物中心的真正考验是当像J.C.彭尼——最终是梅西百货——这样的传统锚点离开时会发生什么，”费勒说。“没有显而易见的百货商店等待填补那些空间。因此，问题变成了：它们能否吸引一种新的锚点？也许是一个迪克体育用品店，也许是一个杂货店，或者是其他某种体验式概念？如果它们能，它们就能保持常青地位。如果不行，就很难维持。”

零售开发公司SiteWorks的总裁尼克·艾格莱尼亚甚至更为悲观。

“我是否相信常青购物中心的理念？不。除非逐一评估每处物业的最高和最佳用途，然后投资资金来实现它，”他通过电话说。“模式，购物中心模式本身，实际上已经不再有效。但这并不意味着一些物业还在坚持。”

他说，即使这样，如果新的开发项目进入城镇，它们也可能会轻易遭到破坏。

“当有人来做些更好的事情时，苹果、丝芙兰和其他人将会搬走，因为他们不想和许多愚蠢的商店在一起，”他说。“所以要么有人买下它，使其成为无人能击败的领先购物中心，要么最终有人将其击败。购物中心不会在平庸的市场中平庸地生存下去。”