一个商场要成为“常青树”需要哪些因素？

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enclosed mid-tier malls 是否需要进行昂贵的翻修——或者它们只需做到足够好即可？

毫无疑问，购物中心的全盛时期——那些由百货公司支撑的庞大封闭式购物中心，在20世纪几十年来繁荣昌盛——已经过去了。

但是，美国的购物中心真的已经死亡了吗？还是它们仍然充满活力？

“多年来，随着封闭式购物中心的发展，我们发现A类购物中心做得非常好，而C类和D类购物中心正在加速走向灭绝，”WPG（原名华盛顿高级集团）首席执行官克里斯·康隆说。“我们谈论的是B类购物中心，我们谈论的是那些可以被识别出来，不会变成C类或D类的B类购物中心。换句话说，也许它们有存在的理由。”

“随着封闭式购物中心的发展，我们发现A类购物中心做得非常好，而C类和D类购物中心正在加速走向灭绝。我们谈论的是B类购物中心……也许它们有存在的理由。”

——克里斯·康隆
WPG首席执行官，原名华盛顿高级集团

这是“常青购物中心”理念背后的想法，这一概念是由Green Street多年前在行业接受的A到D评级体系之外提出的。Green Street咨询服务副总裁杰克·布雷肯通过视频会议表示，像“常青”和“非核心”这样的术语在那些评级之外进行了一些编辑，用以描述灰色区域。他说，这些术语还没有成为术语艺术，并且通常不在Green Street的研究中应用。

“常青购物中心主要被认为是在其市场环境中稳定或表现良好的购物中心，而非核心购物中心则是那些陷入困境、可能面临抵押权丧失或改造的购物中心，”布雷肯指出，A类或B类购物中心可能是常青的。

康隆用“常青”来形容那些即使不进行太多或根本不进行演变也能持续存在的购物中心，对他来说，这些是严格的B类购物中心。事实上，根据康隆的说法，在常青购物中心投入大量资金是愚蠢的，因为翻新它们不会吸引更多客流或销售额。除了保持内部和停车场干净、安全以及HVAC系统运行良好外，这些中心的生产力来自于它们的独立运作。

“有时我们的购物中心感觉像一台时光机，因为它们没有像A类购物中心那样得到相同的投资，也不会像A类购物中心那样从投资中受益，因为它们现在这样就很不错，”康隆通过视频会议说。“它的净营运收入是可持续的，它是耐用的。”

“有时我们的购物中心感觉像一台时光机。”

——克里斯·康隆
WPG首席执行官

“常青”一词是“幸存者”的替代词，康隆认为“幸存者”这个词过于负面。他有一套明确的标准，使购物中心成为常青：

它是镇上最好的或唯一的游戏
它位于次要或三级地理区域，而不是大城市
它的销售额每平方英尺不超过700美元，但销售额稳定，在某些情况下还在增长，尽管与2019年（疫情前）相比，客流量总体上持平
租户的租金与销售额之比在12%或以下，这意味着这些零售商都在盈利，并且是健康的
整体入住率在低至中档的90%左右，永久入住率（一年以上的租赁）在低至中档的80%左右
租金和净营运收入增长趋势为1%至3%
拥有稳定的锚点，包括几乎任何Dillard's、健康的J.C. Penney或不在关闭名单上的Macy's

这最终是一个销售提案。WPG自2021年从破产中恢复以来，由私募股权公司SVP Global拥有，正在出售其所有资产，其中包括康隆所说的常青购物中心组合以及另一个高端开放式购物中心组合。该公司此前已经出售了其非核心购物中心，不愿具体说明已售出多少物业以及还有多少物业仍在市场上。

“购物中心通常分为两类——要么正在死去，要么充满活力，并保持活力。但中间还有一块，我将其描述为B+购物中心。”

——布莱恩·费勒
北马克公司管理总监兼高级副总裁

行业内其他人认为“常青”这个词不够具体。

“在我看来，购物中心通常分为两类——要么正在死去，要么充满活力，并保持活力，”商业房地产公司北马克公司的管理总监兼高级副总裁布莱恩·费勒说。“但中间还有一块，我将其描述为B+购物中心。这些不是像橡树溪或巴尔港那样的奖杯中心，但它们也没有死去。它们有足够的临界质量，可能维持十年或更长时间。这就是人们所说的‘常青’。”

中等水平的购物中心具有持久性的观点也得到最近对B类购物中心——以及它们吸引的投资——的关注的支持。就在今年，Dillard's在德克萨斯州东部的一个购物中心中获得了股份，沃尔玛收购了匹兹堡的一个购物中心，西蒙地产集团表示，它将开始翻新其一些B类购物中心，以寻求增长。康隆说，过去，西蒙首席执行官大卫·西蒙很少，如果不是从未谈论过REIT投资组合中的B类购物中心。

“随着后疫情时期零售业的强劲复苏，我们看到了一些这些购物中心恢复生机。”

——杰克·布雷肯
Green Street咨询服务副总裁

“听到大卫开始谈论他的B类购物中心，并承认他拥有一些并愿意投资它们，这很有趣，”康隆说。“这意味着他理解它们的下降趋势已经放缓，现在有一些增长，它们是可投资的。‘我应该把钱投进去。我应该更加关注它们。这些购物中心将永远存在。’”

这种第二次审视是零售业后疫情反弹的一部分，尽管根据Green Street的布雷肯的说法，购物中心的前景各不相同。

“每个购物中心都非常不同，并且与社区紧密相连，一个特定市场中的特定购物中心可能在另一个市场中有效，也可能无效，”他说。“常青分析的核心是——有一些购物中心可能在过去的几年里一直在挣扎，人们对它们的长期前景有所疑问。但随着后疫情时期零售业的强劲复苏，我们看到了一些这些购物中心恢复生机。”

然而，这永远都是如此吗？分析师们表示，那些看似常青的购物中心其实非常脆弱。

“对常青购物中心真正的考验是当像J.C. Penney这样的传统锚点——以及最终Macy's——离开时会发生什么，”费勒说。“没有明显的百货公司等待接管那些空间。所以问题变成了：它们能否吸引一种新的锚点？也许是一个Dick's House of Sport，也许是一个杂货店，或者某种其他体验式概念？如果它们能，它们就能保持常青的地位。如果不行，那就很难维持。”

零售开发公司SiteWorks总裁尼克·埃格莱尼亚甚至更加悲观。

“我是否相信常青购物中心的概念？不。除非接近每一处物业，确定其最高和最佳用途，然后投资资金来实现它，”他通过电话说。“这个模式，购物中心模式本身，实际上已经不再有效。但这并不意味着一些物业没有坚持下去。”

他说，即使这样，如果新开发项目进入该地区，它们也可能很容易被摧毁。

“当有人来做一些更好的事情时，苹果、丝芙兰和其他人将搬走，因为他们不想和很多愚蠢的商店在一起，”他说。“所以要么有人买下它，使其成为无可争议的购物中心——没有人能将其取走——要么最终有人将其取走。购物中心不会在平庸的市场中保持平庸并永远生存。”