成为“常青”购物中心需要具备哪些条件

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enclosed mid-tier malls 是否需要进行昂贵的翻新改造——或者它们只需做到足够好即可？

毫无疑问，商场的全盛时期——那些由百货公司支撑的庞大封闭购物中心，在20世纪繁荣了数十年——已经过去了。

但是，美国的商场真的死了？还是它永远长青？

“随着封闭式购物中心的发展，我们发现A类商场做得非常好，而C类和D类商场正加速走向灭绝，”华盛顿高端集团（WPG，前身为华盛顿Prime集团）的CEO克里斯·康隆表示。“我们谈论的是B类商场，我们谈论的是那些可以识别为不会变成C类或D类的B类商场。换句话说，它们可能存在有理由。”

“随着封闭式购物中心的发展，我们发现A类商场做得非常好，而C类和D类商场正加速走向灭绝。我们谈论的是B类商场……也许它们存在有理由。”

——克里斯·康隆
WPG，前身为华盛顿Prime集团，CEO

这个想法就是“长青商场”，这是Green Street多年以前在业界公认的A到D评级体系之外提出的一个概念。Green Street咨询服务副总裁杰克·布雷肯通过视频会议表示，像“长青”和“非核心”这样的术语在某种程度上超越了那些评级，用来描述灰色地带。他说，这些术语还没有成为术语艺术的一部分，并且在Green Street的研究中并不普遍使用。

“长青商场在很大程度上被认为是其市场环境中的稳定或表现良好的商场，而非核心商场则是那些陷入困境的商场，可能面临抵押权没收或改作他用，”布雷肯指出，A类或B类商场可以是长青的。

康隆用“长青”来描述那些无需太多（如果有的话）演变就能持久存在的商场，对他来说，这些是严格的B类商场。事实上，根据康隆的说法，投资长青商场是不明智的，因为翻新它不会吸引更多的客流或销售。除了保持内部和停车场干净、安全以及HVAC系统正常运行外，这些中心的生产力来自于它们自身的存在。

“有时候，我们的商场感觉像一台时光机，因为它们没有像A类商场那样得到相同的投资，也不会像A类商场那样从投资中获益，因为它们现在的位置已经很好了，”康隆通过视频会议表示。“它的净营运收入是可持续的，并且它是耐用的。”

“有时候，我们的商场感觉像一台时光机。”

——克里斯·康隆
WPG，前身为华盛顿Prime集团，CEO

“长青”一词是“幸存者”的替代品，康隆认为“幸存者”这个词过于负面。他有一套明确的准则，使商场成为长青商场：

它是镇上最好的，或者是唯一的游戏
它位于次要或三级地理区域，而非主要城市
它的销售额每平方英尺不超过700美元，但销售额稳定，在某些情况下甚至有所增长，尽管与疫情前的2019年相比，客流量普遍持平
租户的租金与销售额比率在12%或以下，这意味着这些零售商都在盈利且健康
整体占用率在低至中等的90%以下，而长期占用率（一年以上租约）在低至中等的80%以下
租金和净营运收入增长趋势为1%至3%
拥有稳定的锚点，包括几乎任何Dillard’s，健康的J.C. Penney或不在关闭名单上的Macy’s

这最终是一个销售提案。WPG自2021年从破产中恢复以来，由私募股权公司SVP Global拥有，正在出售其所有资产，其中包括康隆所说的长青商场组合和另一家高端开放式购物中心。该公司之前已出售其非核心商场，不愿具体说明已售出多少物业以及还有多少物业仍在市场上。

“商场往往分为两大类——它们要么正在死去，要么充满活力并持续繁荣。但中间有一块我称之为B+商场。”

——布林·费勒
北玛克公司（Northmarq）的执行董事兼高级副总裁

行业中的其他人认为“长青”这个词不够具体。

“在我看来，商场往往分为两大类——它们要么正在死去，要么充满活力并持续繁荣，”商业地产公司北玛克（Northmarq）的执行董事兼高级副总裁布林·费勒表示。“但中间有一块我称之为B+商场。这些不是像橡树溪或巴尔港那样的标志性中心，但它们也没有死去。它们有足够的临界质量，可能维持十年或更长时间。这就是人们所说的‘长青’。”

对中间路线商场具有长久性的观点也得到近期关注和投资的支持，这些投资正吸引B类商场。就在今年，迪勒德（Dillard’s）在德克萨斯州东部的一家商场中获得了股份，沃尔玛在匹兹堡收购了一家商场，西蒙地产集团表示，它将开始翻新其一些B类商场，以期实现增长。康隆表示，在以前，西蒙CEO大卫·西蒙很少（如果有的话）谈论REIT投资组合中的B类商场。

“随着疫情后零售业的强劲复苏，我们看到了一些这些商场恢复了一些生机。”

——杰克·布雷肯
Green Street咨询服务副总裁

“听到大卫开始谈论他的B类商场，并承认他拥有一些并愿意投资其中，这很有趣，”康隆表示。“这意味着他理解它们的下降趋势已经放缓，现在有一些增长，并且它们是可投资的。‘我应该在这些商场中投入资金。我应该更加关注它们。这些商场将永远存在。’”

这次重新审视是零售业后疫情反弹的一部分，尽管根据Green Street的布雷肯的说法，商场的前景各不相同。

“每个商场都非常不同，并且与社区紧密相连，某个特定市场中的某个特定商场可能在另一个市场中运作，也可能不行，”他说。“长青分析的核心是——有一些商场过去几年一直在挣扎，人们对它们的长期前景有所质疑。但随着疫情后零售业的强劲复苏，我们看到了一些这些商场恢复了生机。”

然而，分析师表示，那些看似长青的商场实际上非常脆弱。

“长青商场真正的考验是当像J.C. Penney这样的传统锚点——以及最终Macy’s——离开时会发生什么，”费勒表示。“没有明显的百货公司等待接管这些空间。因此，问题变成了：它们能否吸引新的类型锚点？也许是一个Dick’s House of Sport，也许是一个杂货店，或者某种其他体验式概念？如果它们能，它们就能保持长青状态。如果不能，那就很难维持。”

零售开发公司SiteWorks的总裁尼克·埃格莱尼亚甚至更加悲观。

“我是否相信长青商场的理念？不。除非接近每一处物业，确定其最高和最佳用途，然后投资资金来实现这一点，”他通过电话表示。“这个模式，商场模式本身，实际上已经不再适用了。这并不意味着一些物业还在坚持。”

他说，即使是这些，如果新的开发项目进入城镇，也可能轻易被摧毁。

“当有人来做更好的事情时，苹果、丝芙兰和其他人都会搬走，因为他们不想和一堆愚蠢的商店在一起，”他说。“所以，要么有人买下来并使其成为主导的商场——没有人能将其取走——要么最终有人将其取走。商场不会在中庸和生存之间永远保持平衡，除非在平庸的市场中。”