购物中心如何保持“常青”的秘诀

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封闭式中层购物中心是否需要进行昂贵的翻新改造——还是只要做到“够好”即可？

毫无疑问，购物中心的全盛时期——那些由百货公司支撑的大型封闭式购物中心，在20世纪几十年间蓬勃发展——已经过去了。

但美国的购物中心已经死了吗？还是它永远生机勃勃？

“多年来，随着封闭式购物中心的演变，A级购物中心表现得非常好，而C级和D级购物中心正加速走向消亡，”WPG（前华盛顿精品集团）首席执行官克里斯·康隆表示。“我们谈论的是B级购物中心，而且我们可以识别出这些B级购物中心，它们不会变成C级或D级购物中心。换句话说，它们可能有自己的存在理由。”

“随着封闭式购物中心的演变，A级购物中心表现极好，而C级和D级购物中心正在加速走向消亡。我们谈论的是B级购物中心……也许它们有自己的存在理由。”

——克里斯·康隆
WPG首席执行官，前华盛顿精品集团

这个“永葆生机”的购物中心概念，是Green Street多年以前在行业接受的A到D评级体系之外提出的。Green Street咨询服务副总裁贾克·布雷肯表示，像“永葆生机”和“非核心”这样的术语，在那些评级之外，用于描述灰色区域。他说，这些术语尚未成为行业标准，并且通常不会在Green Street的研究中使用。

“永葆生机的购物中心通常在其市场环境中被认为是稳定或表现良好的购物中心，而非核心购物中心则是那些正在挣扎、可能面临破产或转用途的购物中心，”布雷肯指出，A级或B级购物中心也可能是永葆生机的。

康隆用“永葆生机”来形容那些不需要太大变化（如果有的话）就能持续存在的购物中心，对他来说，这些是纯粹的B级购物中心。事实上，根据康隆的说法，投入大量资金到永葆生机的购物中心是愚蠢的，因为翻新它不会吸引更多的客流或销售额。除了保持室内和停车场干净、安全，以及保持HVAC系统良好运行外，这些中心的生产力来自于它们的独立运作。

“有时我们的购物中心就像一台时光机，因为它们没有得到A级购物中心那样的投资，也不会像A级购物中心那样受益于投资，因为它们现在的状态就很不错，”康隆通过视频会议表示。“它的净运营收入是可持续的，它是耐用的。”

“有时我们的购物中心就像一台时光机。”

——克里斯·康隆
WPG首席执行官

“永葆生机”这个词是“幸存者”的替代词，康隆认为“幸存者”这个词过于负面。他有一套明确的标准，使购物中心成为“永葆生机”的：

它是镇上最好的，或者是唯一的游戏
它位于二级或三级地理区域，而不是主要城市
它的销售额没有超过每平方英尺700美元，但销售额稳定，有些情况下甚至有所增长，尽管与疫情前的2019年相比，客流量总体上保持平稳
租户的租金与销售额之比在12%或以下，这意味着这些零售商都在赚钱，且经营状况良好
总体占用率在低至中档的90%左右，而长期占用率（一年以上租赁）在低至中档的80%左右
租金和净运营收入增长趋势为1%至3%
拥有稳定的锚点，包括几乎所有迪拉德斯，健康的J.C.彭尼或不在关闭名单上的梅西百货

这最终是一个销售提案。自2021年从破产中恢复以来，由私募股权公司SVP Global拥有的WPG正在出售其所有资产，其中包括康隆所称的永葆生机的购物中心组合以及另一个高端露天购物中心组合。该公司此前已出售其非核心购物中心，不愿具体说明已售出多少物业，还有多少仍在市场上。

“购物中心通常会分为两大类——要么正在死去，要么充满活力地繁荣发展。但中间还有一部分我称之为B+级购物中心。”

——布莱恩·费勒
Northmarq公司董事总经理兼高级副总裁

对于行业中的其他人来说，“永葆生机”这个词的含义不那么具体。

“在我看来，购物中心通常会分为两大类——要么正在死去，要么充满活力地繁荣发展，”商业地产公司Northmarq的董事总经理兼高级副总裁布莱恩·费勒表示。“但中间还有一部分我称之为B+级购物中心。这些不是像橡树溪或巴尔哈伯那样的标志性中心，但它们也不是正在死去。它们拥有足够的临界质量，可能保持活力十年或更长时间。这就是人们所说的‘永葆生机’。”

中等水平购物中心具有长久生命力的观点也得到了近期人们对B级购物中心——以及投资——的关注的支持。就在今年，迪拉德斯在德克萨斯州东部的一家购物中心中获得了股份，沃尔玛收购了匹兹堡的一家购物中心，西蒙地产集团表示，它将开始翻新其一些B级购物中心，以寻求增长。康隆表示，在以前，西蒙首席执行官大卫·西蒙很少甚至从不谈论REIT投资组合中的B级购物中心。

“随着后疫情时期零售业的强劲复苏，我们看到了一些这些购物中心恢复了一些生机。”

——贾克·布雷肯
Green Street咨询服务副总裁

“听到大卫开始谈论他的B级购物中心，并承认他拥有一些，并且愿意投资它们，这很有趣，”康隆表示。“这意味着他理解它们的下降趋势已经放缓，现在有一些增长，并且它们是可以投资的。‘我应该把钱投进去。我应该更加关注它们。这些购物中心将会永远存在。’”

这种重新关注是零售业后疫情反弹的一部分，尽管根据Green Street的布雷肯所说，购物中心的前景各不相同。

“每个购物中心都各不相同，并且与社区紧密相连，一个特定市场中的特定购物中心可能在另一个市场中运作，也可能不运作，”他说。“永葆生机分析的核心是——有一些购物中心在过去几年中一直在挣扎，人们对其长期前景提出了质疑。但随着后疫情时期零售业的强劲复苏，我们看到了其中一些购物中心恢复了一些生机。”

然而，虽然如此，分析人士表示，那些看似永葆生机的购物中心其实非常脆弱。

“永葆生机购物中心的真正考验是当像J.C.彭尼——最终还有梅西百货——这样的传统锚点离开时会发生什么，”费勒说。“没有明显的百货公司等待填补这些空间。因此，问题变成了：它们能否吸引一种新的锚点？比如迪克体育之家，或者一个杂货店，或者其他某种体验式概念？如果它们能，它们就能保持永葆生机的地位。如果不能，那就非常难以维持。”

“我是否相信永葆生机购物中心的理念？不。除非接近每一块物业，确定它的最高和最佳用途，然后投入资金来实现它，”零售开发公司SiteWorks总裁尼克·埃格尔尼亚恩在电话中表示。“模型，购物中心本身，实际上已经不再有效了。但这并不意味着某些物业还在苦苦支撑。”

他说，即使这些物业也可能在新的开发项目到来时遭到破坏。

“当有人来做更好的事情时，苹果和丝芙兰和其他人都会搬走，因为他们不想和很多愚蠢的商店在一起，”他说。“所以，要么有人买下来，将其打造成一个无人能敌的购物中心——或者最终有人将其赶走。购物中心不会永远保持平庸并存活下去，除非在平庸的市场中。”