让商场保持“常青”所需的条件

admin

封闭式的中端购物中心是否需要进行昂贵的翻新——还是它们只需要做到足够好就可以了？

毫无疑问，购物中心的全盛时期——那些由百货公司支撑、在20世纪数十年来繁荣发展的广阔封闭式中心——已经过去了。

但是，美国的购物中心已经死去了吗？还是它具有永恒的生命力？

WPG（原名华盛顿顶级集团）的CEO克里斯·康隆表示：“多年来，随着封闭式购物中心的发展，A级购物中心表现极佳，而C级和D级购物中心正在加速走向消亡。我们谈论的是B级购物中心，并且这些B级购物中心是可以被识别出来的，它们不会变成C级或D级。换句话说，它们可能有其存在的理由。”

“随着封闭式购物中心的发展，A级购物中心表现极佳，而C级和D级购物中心正在加速走向消亡。我们谈论的是B级购物中心……也许它们有存在的理由。”
——克里斯·康隆
WPG（原名华盛顿顶级集团）CEO

这是“常青购物中心”背后的理念，这个概念是由Green Street多年以前在业界普遍接受的A到D评级体系之外提出的。Green Street咨询服务副总裁杰克·布拉克通过视频会议表示，“常青”和“非核心”这样的术语在某种程度上超出了那些评级，目的是描述灰色地带。他说，这些术语还没有成为行业术语，通常不被Green Street的研究所采用。

布拉克说：“常青购物中心通常被认为在其市场环境中是稳定或表现良好的购物中心，而非核心购物中心则是那些陷入困境的购物中心，可能正走向破产或转型。A级或B级购物中心也可能成为常青购物中心。”

康隆用“常青”来形容那些不需要太多演变（如果有的话）就能持续存在的购物中心，对他来说，这些都是严格意义上的B级购物中心。实际上，康隆认为，投资常青购物中心是不理智的，因为对其进行翻新并不会吸引更多的客流量或销售额。除了保持内部和停车场干净、安全，以及保持HVAC系统良好运行外，这些中心的生产力来自于它们自身的独立性。

“有时我们的购物中心感觉像一台时光机，因为它们没有像A级购物中心那样得到同样的投资，也不会像A级购物中心那样从投资中受益，因为它们现在的状态就很不错。”康隆通过视频会议说。“它的净营运收入是可持续的，它是耐用的。”

“有时我们的购物中心感觉像一台时光机。”
——克里斯·康隆
WPG（原名华盛顿顶级集团）CEO

“常青”一词是“幸存者”的替代词，康隆认为“幸存者”这个词过于负面。他有一套明确的标准，使购物中心成为常青：

它是镇上最好的，或者是唯一的选择
它位于次级或三级地理区域，而非主要城市
它的销售额每平方英尺不超过700美元，但销售额稳定，在某些情况下还在增长，尽管与2019年（疫情前）相比，客流量普遍持平
承租人的租金与销售额的比例为12%或更低，这意味着这些零售商都在赚钱，且经营状况良好
整体占用率在低至中等的90%左右，以及长期占用率（一年以上的租赁）在低至中等的80%左右
租金和净营运收入的增长趋势为1%至3%
拥有稳定的锚点，包括几乎任何迪林斯、健康的J.C.彭尼或不在关闭名单上的梅西百货
这是，最终，一个销售方案。WPG自2021年从破产中恢复以来，由私募股权公司SVP Global拥有，正在出售其所有资产，其中包括康隆所称的常青购物中心组合和另一组高端开放式购物中心。该公司之前已经出售了其非核心购物中心，不愿具体说明已售出多少物业，还有多少仍在市场上。

“购物中心通常分为两类——它们要么在死亡，要么在充满活力和持续发展中。但中间有一块区域，我将其描述为B+级购物中心。”
——布林·费勒
北马克商业地产公司管理总监兼高级副总裁

对于行业中的其他人来说，“常青”这个术语不太具体。

“在我看来，购物中心通常分为两类——它们要么在死亡，要么在充满活力和持续发展中，”商业地产公司北马克的管理总监兼高级副总裁布林·费勒说。“但中间有一块区域，我将其描述为B+级购物中心。这些不是像橡树溪或巴尔港那样的奖杯中心，但它们也没有死亡。它们拥有足够的临界质量，可能在十年或更长时间内保持活力。这就是人们所说的‘常青’。”

中间道路购物中心具有长久性的观点也得到了最近对B级购物中心——以及对其的投资——的关注和投资的支持。就在今年，迪林斯在德克萨斯州东部的一个购物中心中获得了股份，沃尔玛在匹兹堡收购了一个购物中心，西蒙地产集团表示，它将开始翻新其一些B级购物中心，以寻求增长。康隆说，以前西蒙CEO大卫·西蒙很少或几乎不谈论房地产投资信托组合中的B级购物中心。

“随着后疫情时期零售业的强劲复苏，我们正在看到一些这些购物中心恢复生机。”

——杰克·布拉克
Green Street咨询服务副总裁

“听到大卫开始谈论他的B级购物中心，并承认他拥有一些，并愿意对它们进行投资，这很有趣，”康隆说。“这意味着他明白它们的下降趋势已经放缓，现在有了一些增长，并且它们是可投资的。‘我应该投资它们。我应该更加关注它们。这些购物中心将永远存在。’”

这种第二次审视是零售业后疫情反弹的一部分，尽管Green Street的布拉克表示，购物中心的前景各不相同。

“每个购物中心都非常不同，与社区紧密相连，某个特定市场的某个购物中心可能在另一个市场行得通，也可能不行，”他说。“常青分析的核心是——有一些购物中心在过去几年里一直在挣扎，人们对它们的长期前景存在疑问。但随着后疫情时期零售业的强劲复苏，我们正在看到一些这些购物中心恢复生机。”

然而，尽管如此，分析师们表示，那些看似常青的购物中心其实非常脆弱。

“对常青购物中心真正考验的是，当像J.C.彭尼这样的传统锚点——最终还有梅西百货——离开时会发生什么，”费勒说。“没有明显的百货公司等着填补那些空缺。因此，问题变成了：它们能否吸引新的类型的主导锚点？也许是一个迪克体育之家，也许是一个杂货店，或者某种其他体验式概念？如果它们能，它们就能保持常青的地位。如果不行，那就非常难以维持。”

零售开发公司SiteWorks的总裁尼克·埃格莱尼亚甚至更为悲观。

“我是否相信常青购物中心的概念？不。除非我逐一审视每块物业，以确定其最高和最佳用途，然后再投资资金来实现它，”他在电话中说。“实际上，购物中心模式本身已经不再有效。这并不意味着一些物业没有在坚持。”

他说，即使是这样，如果新开发项目出现，这些物业也可能很容易受到破坏。

“当有人来做更好的事情时，苹果、丝芙兰和其他人都会搬走，因为他们不想和许多愚蠢的店铺在一起，”他说。“所以要么有人买下来，使其成为无人能取代的主导购物中心，要么最终有人将其取代。购物中心不会在中庸和生存中永远存在，除非在平庸的市场中。”