要使一个购物中心始终保持“常青”需要具备哪些条件

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封闭式中等规模购物中心是否需要进行昂贵的翻新——或者它们只需要做到足够好吗？

毫无疑问，购物中心的全盛时期——那些由百货公司支撑、在20世纪几十年间繁荣发展的庞大封闭式购物中心——已经过去了。

但是，美国的购物中心真的已经死去了吗？还是它们是长青的？

WPG（前华盛顿高级集团）首席执行官克里斯·康隆表示：“随着封闭式购物中心的发展，我们发现A级购物中心做得非常好，而C级和D级购物中心正加速走向灭绝。我们谈论的是B级购物中心，而且是那些不会变成C级或D级的B级购物中心。换句话说，它们可能有其存在的理由。”

“随着封闭式购物中心的发展，我们发现A级购物中心做得非常好，而C级和D级购物中心正加速走向灭绝。我们谈论的是B级购物中心……也许它们有存在的理由。”
克里斯·康隆
WPG首席执行官
这是“长青购物中心”背后的理念，这是Green Street多年前在业界接受的A到D评级体系之外提出的一个概念。Green Street咨询服务副总裁杰克·布雷肯通过视频会议表示，像“长青”和“非核心”这样的术语在某种程度上超越了那些评级，用于描述灰色地带。他说，这些术语还没有成为行业术语，通常不在Green Street的研究中使用。

“长青购物中心通常被认为在其市场环境中是稳定或表现良好的购物中心，而非核心购物中心则是那些正在挣扎、可能面临抵押权赎回或改用的购物中心，”布雷肯指出，A级或B级购物中心也可能是长青的。

康隆用“长青”来描述那些即使不进行多少或根本不进行演变也能持续存在的购物中心，对他来说，这些是纯粹的B级购物中心。事实上，根据康隆的说法，投入大量资金到长青购物中心是愚蠢的，因为翻新它们并不能吸引更多的客流量或销售额。除了保持内部和停车场清洁、安全以及空调系统良好运行外，这些中心的生产力来自于保持现状。

“有时我们的购物中心感觉就像一台时光机，因为它们没有像A级购物中心那样得到相同的投资，也不会像A级购物中心那样从投资中受益，因为它们目前的状态就很好，”康隆通过视频会议说。“其净运营收入是可持续的，它是耐用的。”

“有时我们的购物中心感觉就像一台时光机。”
克里斯·康隆
WPG首席执行官
“长青”一词是“幸存者”一词的替代品，康隆认为“幸存者”一词过于负面。他有一套明确的标准，使得购物中心成为长青的：

它是当地最好的购物中心，或者说是当地唯一的购物中心
它位于次要或三级地理区域，而不是主要城市
它的销售额每平方英尺不超过700美元，但销售额稳定，在某些情况下还在增长，尽管与疫情前的2019年相比，客流量普遍持平
租户的租金与销售额比率在12%或以下，这意味着这些零售商都在盈利，且状况良好
整体入住率在低至中档的90%左右，以及一年以上的永久性租赁入住率在低至中档的80%左右
租金和净运营收入的增长趋势在1%至3%之间
它拥有稳定的锚点，包括几乎任何Dillard’s、健康的J.C. Penney或不在关闭名单上的Macy’s
这最终是一个销售方案。WPG自2021年从破产中恢复以来，由私募股权公司SVP Global拥有，正在出售其所有资产，其中包括康隆所说的长青购物中心组合和另一个高端开放式购物中心组合。该公司之前已经出售了其非核心购物中心，拒绝具体说明已售出多少物业以及还有多少物业仍在市场上。

“购物中心通常分为两大阵营——它们要么在死去，要么在充满活力地繁荣发展并持续存在。但中间有一块区域，我将其描述为B+级购物中心。”
布莱恩·费勒
Northmarq公司总经理兼高级副总裁
对于行业中的其他人来说，“长青”这个词不那么具体。

“在我看来，购物中心通常分为两大阵营——它们要么在死去，要么在充满活力地繁荣发展并持续存在，”商业房地产公司Northmarq的总经理兼高级副总裁布莱恩·费勒说。“但中间有一块区域，我将其描述为B+级购物中心。这些不是像橡树溪或巴尔港那样的奖杯中心，但它们也没有死去。它们拥有足够的临界质量，可能持续十年或更长时间。这就是人们所说的‘长青’。”

对中间道路购物中心具有长期性的观念也得到了B级购物中心最近受到的关注和投资的证实。就在今年，Dillard’s在德克萨斯州东部的一家购物中心中获得了股份，沃尔玛在匹兹堡收购了一家购物中心，西蒙地产集团表示，为了寻求增长，它将开始翻新其一些B级购物中心。康隆说，过去，西蒙CEO大卫·西蒙很少谈论REIT投资组合中的B级购物中心。

“随着后疫情零售业的强劲复苏，我们看到了这些购物中心中的一些正在恢复生机。”

Green Street咨询服务副总裁杰克·布雷肯
“听到大卫开始谈论他的B级购物中心，并承认他拥有一些，并且愿意投资于它们，这很有趣，”康隆说。“这意味着他理解它们的下降趋势已经平缓，现在有了一些增长，它们是可投资的。‘我应该在这些地方投资。我应该更加关注它们。这些地方将永远存在。’”

这次重新审视是零售业后疫情反弹的一部分，尽管根据Green Street的布雷肯的说法，购物中心的前景各不相同。

“每个购物中心都非常不同，并且与社区紧密相连，某个市场中的某个购物中心可能在另一个市场上行得通，也可能不行，”他说。“长青分析的核心是——有一些购物中心过去几年一直在挣扎，人们对它们的长期前景有所疑问。但随着后疫情零售业的强劲复苏，我们看到了这些购物中心中的一些正在恢复生机。”

然而，分析师们表示，那些看似长青的购物中心实际上非常脆弱。

“对长青购物中心的真实考验是，当像J.C. Penney这样的传统锚点——最终是Macy’s——离开时会发生什么，”费勒说。“没有明显的百货公司等待接管这些空间。因此，问题变成了：它们能否吸引新的锚点？也许是一个Dick’s House of Sport，也许是一个杂货店，或者某种其他体验式概念？如果它们能，它们就能保持长青地位。如果不行，那就很难维持。”

零售开发公司SiteWorks总裁尼克·埃格尔尼安甚至更为悲观。

“我相信长青购物中心的想法吗？不。除非对每处物业进行评估，以确定其最高和最佳用途，然后投资资金来实现这一点，否则我不相信。”

尼克·埃格尔尼安
SiteWorks总裁
“我相信长青购物中心的想法吗？不。除非对每处物业进行评估，以确定其最高和最佳用途，然后投资资金来实现这一点，否则我不相信，”他通过电话说。“实际上，购物中心模式本身已经不再适用。但这并不意味着一些物业没有在坚持。”

即使是这样，他说，如果新开发项目进入该市，它们也可能很容易受到破坏。

“当有人来做一些更好的事情时，苹果、丝芙兰和其他人会因为不想与许多愚蠢的店铺为伍而搬走，”他说。“所以，要么有人买下来，将其打造为无人能击败的顶级购物中心，要么最终有人将其取代。购物中心不会在平庸的市场中保持平庸并永远生存。”