如何使购物中心保持“常青”

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封闭式中型购物中心是否需要进行昂贵的翻新——还是它们只需要做到足够好？

毫无疑问，购物中心的全盛时期——那些由百货商场支撑的、在20世纪几十年间繁荣的庞大封闭式中心——已经过去了。

但是，美国的购物中心已经死去了吗？或者它是不是常青的？

“随着封闭式购物中心的发展，我们发现A级购物中心做得非常好，而C级和D级购物中心正加速走向灭绝，”WPG（原华盛顿精品集团）首席执行官克里斯·康隆说。“我们在讨论B级购物中心，而且这些B级购物中心可以被识别出来，它们不会变成C级或D级。换句话说，也许它们有存在的理由。”

“随着封闭式购物中心的发展，我们发现A级购物中心做得非常好，而C级和D级购物中心正加速走向灭绝。我们谈论的是B级购物中心……也许它们有存在的理由。”

——克里斯·康隆
WPG（原华盛顿精品集团）首席执行官

这个“常青购物中心”的概念是绿街多年前在行业接受的A到D评级体系之外提出的。据绿街咨询服务副总裁杰克·布雷肯表示，“常青”和“非核心”这样的术语在评级之外进行了一些编辑，以描述灰色区域。他说，这些术语还没有成为行业术语，并且在绿街的研究中通常不使用。

“常青购物中心通常被认为在其市场环境中是稳定或表现良好的，而非核心购物中心则是处于困境中的购物中心，可能面临抵押权转让或改用的风险，”布雷肯说，并指出A级或B级购物中心可能是常青的。

康隆用“常青”来形容那些不需要太多变化就能持续存在的购物中心，对他来说，这些都是B级购物中心。事实上，康隆认为，投入大量资金购买常青购物中心是愚蠢的，因为对其进行翻新并不能吸引更多客流或销售额。除了保持内部和停车场清洁、安全以及HVAC系统良好运行，这些中心的生产力来自于它们的自给自足。

“有时我们的购物中心感觉像一台时光机，因为它们没有得到A级购物中心那样的投资，也不会像A级购物中心那样从投资中获益，因为它们现在的状态很好，”康隆通过视频会议说。“它的净运营收入是可持续的，它是有韧性的。”

“有时我们的购物中心感觉像一台时光机。”

——克里斯·康隆
WPG（原华盛顿精品集团）首席执行官

“常青”一词是“幸存者”的替代词，康隆认为“幸存者”这个词太过负面。他有一套明确的标准来界定一个购物中心是否常青：

它是镇上最好的或唯一的选择
它位于次要或三级地理区域，而不是主要城市
它的销售额没有超过每平方英尺700美元，但销售额稳定，在某些情况下甚至有所增长，尽管与疫情前的2019年相比，客流量总体上持平
租户的租金与销售额之比在12%或以下，这意味着这些零售商都在盈利，且状况良好
总体占用率在低至中档的90%至中档的80%之间，且永久占用率（一年以上租约）在低至中档的80%之间
租金和净运营收入的增长趋势为1%至3%
拥有稳定的锚点，包括几乎任何Dillard's、健康的J.C. Penney或不在关闭名单上的Macy's

这最终是一个销售方案。自2021年从破产中恢复以来，私募股权公司SVP Global拥有的WPG正在出售其所有资产，其中包括康隆称之为常青购物中心的投资组合以及另一组高端露天购物中心。该公司此前已出售其非核心购物中心，不愿具体说明已售出多少物业以及市场上还有多少物业。

“购物中心通常分为两个阵营——它们要么在死亡，要么在充满活力和可持续性中蓬勃发展。但中间还有一部分，我将其描述为B+级购物中心。”

——布林·费勒
北马克公司管理总监兼高级副总裁

对于行业中的其他人来说，“常青”一词的含义不那么具体。

“在我看来，购物中心通常分为两个阵营——它们要么在死亡，要么在充满活力和可持续性中蓬勃发展，”商业地产公司北马克的管理总监兼高级副总裁布林·费勒说。“但中间还有一部分，我将其描述为B+级购物中心。这些不是像橡树溪或巴尔 Harbour那样的奖杯中心，但它们也没有死亡。它们有足够的临界质量，可能持续十年或更长时间。这就是人们所说的‘常青’。”

B级购物中心最近受到的关注和投资也支持了这种中等购物中心具有长期性的观点。就在今年，Dillard's在德克萨斯州东部的一个购物中心投资了股份，Walmart收购了匹兹堡的一个购物中心，西蒙地产集团表示，它将开始翻新其一些B级购物中心，以寻求增长。康隆说，过去，西蒙CEO大卫·西蒙很少谈论REIT投资组合中的B级购物中心。

“随着Covid之后零售业的强劲复苏，我们看到了一些这些购物中心重新获得活力。”

——杰克·布雷肯
绿街咨询服务副总裁

“听到大卫开始谈论他的B级购物中心，并承认他拥有一些，并且愿意投资它们，这很有趣，”康隆说。“这意味着他理解它们的下降已经放缓，现在有一些增长，并且它们是可投资的。‘我应该在这些地方投资。我应该更加关注它们。这些购物中心将永远存在。’”

这种重新评估是零售业后疫情反弹的一部分，尽管根据绿街的布雷肯的说法，购物中心的前景各有不同。

“每个购物中心都非常不同，并且与社区紧密相连，特定市场的特定购物中心可能在另一个市场工作，也可能不工作，”他说。“常青分析的核心是——这些购物中心过去几年一直在挣扎，关于它们的长期前景存在疑问。但随着Covid之后零售业的强劲复苏，我们看到了一些这些购物中心重新获得活力。”

然而，分析师们表示，那些看起来常青的购物中心其实非常脆弱。

“常青购物中心的真实考验是，当像J.C. Penney这样的传统锚点——以及最终Macy's——离开时会发生什么，”费勒说。“没有显而易见的百货商场等待进入那些空间。所以问题变成了：它们能否吸引一种新的类型的主力？也许是一个Dick's House of Sport，也许是一个杂货店，或者是某种其他体验式概念？如果它们能，它们就可以保持常青地位。如果做不到，那么维持这一点将非常困难。”

“我对常青购物中心的想法是否相信？不。在没有针对每个物业确定其最高和最佳用途，然后投入资金之前，我不会相信。”

——尼克·埃格尔尼安
SiteWorks零售开发公司总裁

“我对常青购物中心的想法是否相信？不。在没有针对每个物业确定其最高和最佳用途，然后投入资金之前，我不会相信，”他通过电话说。“实际上，购物中心模式本身已经不再适用了。但这并不意味着一些物业没有在挣扎。”

他说，即使是这些物业，如果新开发项目出现，也可能会轻易受到打击。

“当有人来做一些更好的事情时，苹果和丝芙兰等公司会搬走，因为它们不想和很多愚蠢的店铺在一起，”他说。“所以要么有人买下它并使其成为主导购物中心——无人能将其拉下马——要么最终有人将其拉下马。购物中心不会在平庸的市场中保持平庸并永远生存。”