如何让商场保持“常青”状态

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enclosed mid-tier malls是否需要进行昂贵的翻新——还是只需做到“足够好”即可？

毫无疑问，购物中心的全盛时期——那些由百货公司支撑、在20世纪几十年里繁荣发展的庞大封闭式购物中心——已经过去了。

但是，美国的购物中心已经死了吗？还是它永远长青？

WPG（前华盛顿精品集团）的首席执行官克里斯·康隆表示：“随着封闭式购物中心的发展，A类购物中心表现得非常好，而C类和D类购物中心正加速走向灭绝。我们谈论的是B类购物中心，并且这些B类购物中心是可以被识别的，它们不会变成C类或D类。换句话说，它们可能有自己的存在理由。”

“随着封闭式购物中心的发展，A类购物中心表现得非常好，而C类和D类购物中心正加速走向灭绝。我们谈论的是B类购物中心……也许它们有存在的理由。”

——克里斯·康隆
WPG首席执行官，前华盛顿精品集团

这是“长青购物中心”概念背后的想法，这一概念由Green Street多年以前在行业接受的A到D评级体系之外提出。Green Street顾问服务副总裁杰克·布兰肯通过视频会议表示，像“长青”和“非核心”这样的术语在那些评级之上有所发挥，用来描述灰色地带。他说，这些术语尚未成为术语艺术，通常不在Green Street的研究中使用。

“长青购物中心在很大程度上被认为是其市场环境中的稳定或表现良好的购物中心，而非核心购物中心则是那些陷入困境、可能面临破产或改用的购物中心，”布兰肯指出，A类或B类购物中心也可能是长青的。

康隆用“长青”来描述那些无需太多（甚至不需要）演变就能持续存在的购物中心，对他来说，这些都是严格意义上的B类购物中心。事实上，根据康隆的说法，投资长青购物中心是愚蠢的，因为翻新它们不会吸引更多的客流量或销售额。除了保持内部和停车场干净、安全以及HVAC系统良好运行外，这些中心的生产力来自于保持原样。

“有时我们的购物中心感觉就像一台时光机，因为它们没有像A类购物中心那样得到相同的投资，也不会像A类购物中心那样从投资中获益，因为它们现在的位置就很不错，”康隆通过视频会议表示。“它的净营运收入是可持续的，它是耐用的。”

“有时我们的购物中心感觉就像一台时光机。”

——克里斯·康隆
WPG首席执行官

“长青”这个词是“幸存者”的替代词，康隆认为“幸存者”这个词过于负面。他有一套明确的标准，使得购物中心成为长青：

它是镇上最好的，或者说是唯一的游戏
它位于二级或三级地理区域，而不是大城市
它产生的销售额不超过每平方英尺700美元，但销售额稳定，在某些情况下还在增长，尽管与2019年（疫情前）相比，客流量普遍持平
租户的租金与销售额之比为12%或以下，这意味着这些零售商都在赚钱，且状况良好
整体入住率在低至中90%之间，永久入住率（一年以上租约）在低至中80%之间
租金和净营运收入的增长趋势为1%至3%
拥有稳定的锚点，包括几乎任何迪拉德斯、健康的J.C.彭尼或不在关闭名单上的梅西百货

这最终是一个销售提案。WPG自2021年从破产中恢复以来，由私募股权公司SVP Global拥有，正在出售其所有资产，其中包括康隆所说的长青购物中心组合，以及另一组高端开放式购物中心。该公司之前已经出售了其非核心购物中心，拒绝具体说明已售出多少物业以及还有多少仍在市场上。

“购物中心往往分为两类——要么正在死亡，要么充满活力地持续繁荣。但中间还有一块，我将其描述为B+级购物中心。”

——布林·费勒
北玛克公司管理总监兼高级副总裁

行业中的其他人认为“长青”这个术语不那么具体。

“在我看来，购物中心往往分为两类——要么正在死亡，要么充满活力地持续繁荣，”商业房地产公司北玛克的管理总监兼高级副总裁布林·费勒表示。“但中间还有一块，我将其描述为B+级购物中心。这些不是像橡树溪或巴尔港那样的标志性中心，但它们也没有死亡。它们拥有足够的临界质量，可能保持活力长达十年或更长时间。这就是人们所说的‘长青’。”

中间路线购物中心具有长期性的观点也得到了近期人们对B类购物中心关注的证实——以及投资。

“随着后疫情时期零售业的强劲复苏，我们看到了一些这些购物中心恢复生机，”Green Street的布兰肯表示。

“听到大卫开始谈论他的B类购物中心，并承认他拥有一些并愿意投资它们，这很有趣，”康隆表示。“这意味着他理解它们的下降趋势已经放缓，现在有一些增长，并且它们是可投资的。‘我应该投资它们。我应该更加关注它们。这些将永远存在。’”

这次重新审视是零售业后疫情反弹的一部分，尽管根据Green Street的布兰肯的说法，购物中心的前景各有不同。

“每个购物中心都非常不同，并且与社区紧密相连，某个市场中的特定购物中心可能在另一个市场中运作，也可能不运作，”他说。“长青分析的核心是——有一些购物中心过去几年一直在挣扎，人们对它们的长期前景有所质疑。但随着后疫情时期零售业的强劲复苏，我们看到了一些这些购物中心恢复生机。”

然而，尽管如此，分析师表示，那些看似长青的购物中心其实非常脆弱。

“长青购物中心真正的考验是当像J.C.彭尼——最终是梅西百货——这样的传统锚点离开时会发生什么，”费勒表示。“没有明显的百货公司等着填补那些空位。所以问题变成了：它们能否吸引一种新的锚点？也许是一个迪克体育之家，也许是一个杂货店，或者某种其他体验式概念？如果它们能，它们就能保持长青地位。如果不行，那就很难维持。”

零售开发公司SiteWorks总裁尼克·埃格莱尼亚甚至更加悲观。

“我是否相信长青购物中心的概念？不。除非逐一审视每个物业，确定其最高和最佳用途，然后投资资金来实现这一点，”他通过电话表示。“实际上，购物中心模式本身已经不再有效。这并不意味着一些物业没有坚持下去。”

他说，即使是这样，如果新开发项目出现，它们也可能会轻易被摧毁。

“当有人来做些更好的事情时，苹果、丝芙兰和其他人都会搬走，因为他们不想和一堆愚蠢的商店在一起，”他说。“所以要么有人买下它，使其成为无人能夺走的标志性购物中心，要么最终有人将其夺走。购物中心不会永远平庸地生存，除非在平庸的市场中。”